Опыт работы СК. Есть такие, которые строят дома сотнями (в год). В основном по типовым проектам, с дешевыми материалами, на потоке и вряд ли они смогут качественно индивидуально работать с каждым клиентом. Они в вас не очень заинтересованы.
Есть такие, которые строят 2-3-4 дома в год. У подобных или проблемы с заказчиками (только раскручиваются, плохое качество, маленький спектр услуг, основная специализация - производство) или маленькие мощности.
Есть середина. 10-15-20 домов в год. Это значит, что у них есть не менее 5-10 бригад, есть опыт и они в вас заинтересованы. Этот вариант наиболее предпочтителен.

Открытость компании. Готовность дать контакты для рекомендаций, готовность сопровождать вас при посещении предприятия, строящихся объектов.
Готовность дать образцы смет, проектов. Многие (почти все) образцы смет и проектов не дают ни при каких условиях (только посмотреть в офисе), объясняя это коммерческой тайной или опасением того, что вы поделитесь данными с их конкурентами. Скорее всего, это просто из опасения напугать вас ценами или несовпадением цен в образце с теми, которые потом окажутся в смете. Да и чтобы вы потом меньше задавали вопросов. СК не заинтересована в предоставлении точной информации. Чем все запутаннее и туманнее, тем лучше.

Контроль с помощью технических средств. Многие пытаются, да не у многих получается. Очень сложно реализовать технически (особенно в реальном режиме времени), очень легко лишиться своего добра (знаешь, хозяин, ночью кто-то спер твои штучки), а скрытно установить практически невозможно.

Строительство "под ключ". У ВСЕХ СК совершенно разный этот самый "ключ", но ни у одной нет реального "под ключ". У одних в перечне работ нет полов, у других потолков, а у некоторых нет перекрытий и даже межкомнатных перегородок. Называйте это как угодно, но только не "под ключ".

Наличие своих архитекторов (архитектурного бюро). Практически все утверждают, что они есть в штате. Но потом, когда подробно начнете вести с ними переговоры, может выясниться, что это совершенно самостоятельное архитектурное бюро со своим юрлицом, сайтом и офисом. Может, это и неплохо, но зачем вводить в заблуждение?
Вопрос проектирования крайне важный. Напишу отдельно и подробно.

Существуют разные мнения на сей счет, Наталья.
Могу для понимания назвать ориентировочный диапазон, выведенный эмпирическим путем довольно большой аудиторией практиков.

Стоимость строительства квадратного метра дома в готовности к чистовой отделке (с разведенными инженерными коммуникациями) составляет 40-50 т.р.
Процентное соотношение стоимости стенового комплекта (из любого материала - дерево, кирпич, блоки, каркас) к общей сумме составляет порядка 10-15%.
Стоимость чистовой отделки, понятно, усредненной оценке не подлежит.
Кому-то и вагонка хорошо, кому-то итальянский мрамор подавай)

Вот исходя из этих цифр и можно примерно определить планируемый бюджет.
Но... только лишь строительства самого дома.

Я там немного по-другому написал, Лена)
Строить 20 домов - не значит производить 20 домов. Многие из таких крупных компаний продают погонаж и готовые домокомплекты для более мелких компаний, а собственными бригадами и строят такое количество. Так сказать, одно из направлений деятельности.
Производство, как мы все понимаем, должно быть рентабельным.

Окна и двери считаются элементами отделки.

В стеновой комплект входят:
-брус, зарезанный и профилированный по проекту;
-подвенечный оклад;
-межвенцовый утеплитель (если он предусмотрен технологией сборки);
-крепежные элементы.

Иногда немного путают понятия "стеновой комплект" и "силовая часть дома".

В силовую часть (помимо стенового комплекта) дополнительно входят:
-фундамент;
-перекрытия;
-кровля +стропильная система.

Все вышеперечисленные элементы + окна и входные двери образуют теплый контур дома.

Спасибо, Наталья.
Я обещал подумать. Обещание (подумать)) сдержу.
)

Ну что же, тишина в аудитории - тоже неплохо.
Продолжу.

Проектирование.

"Проект – это черновик будущего" (Ж.Ренар)

Как выше уже писал, считаю данный этап строительства и обустройства наиважнейшим. Основой основ.
Здесь у меня богатый личный опыт)
Хочу поделиться им с вами.

Исповедую и рекомендую комплексный подход. Это значит, что проектные работы по возведению и последующей отделке задуманных строений (архитектурные решения, рабочий проект и проект дизайна интерьеров) рассматриваю без отрыва от проектных, проектно-изыскательских работ по освоению участка (ландшафтный проект) и т.н. инженерных проектов. Т.е. принципиально важно проектирование строений в части архитектурных и конструктивных решений неразрывно увязывать с инженерными разделами. В том числе, и с инженерными подразделами ландшафтного проекта и проектов дизайна интерьеров. По крайней составляющей (дизайн имею ввиду) – это уже высший пилотаж… хе-хе))
Иногда говорю – "…не хочу, чтобы из красиво спроектированной ландшафтным дизайнером подпорной стенки вдруг на самом видном месте неожиданно вылезли спроектированные инженером трубы теплотрассы или подземный кабель электроснабжения бани")
На мой взгляд, только такой подход может гарантировать (ну или максимально обеспечить) целостность желаемого результата, его продуманность и взаимосочетаемость ингридиентов этого «супа».
Очень часто приходится наблюдать ситуации, когда люди выхватывают из общего объема какой-либо кусок (этап), прилагают большие усилия в реализации, вкладывают серьезные финансы и душевные силы, а в результате сталкиваются с необходимостью переделок и связанных с этим дополнительных капиталовложений, трудозатрат. Иногда бывает и так, что отдельные элементы уже просто невозможно реализовать на своем участке (в доме) именно из-за того, что не был ранее составлен подробный перечень работ, отсутствовали планировочные решения по размещению необходимого, не соблюдались нормы по взаимному удалению элементов и т.д.

Итак, все предпроектные и проектные мероприятия разбил бы на следующие составляющие:
-анализ особенностей расположения своего участка, имеющихся инженерных коммуникаций и возможностей подключения к ним, путей подъезда техники (подвоза материалов);
-анализ своих пожеланий (опрос домочадцев)) по сезонности эксплуатации участка и предполагаемых строений, типу материалов строений (каркасный, деревянный, каменный, арболитовый и проч.), этажности строений, примерному архитектурному стилю внешнего облика, типу и примерному наполнению сада, направлению (стилю) внутреннего убранства дома и т.д.;
-составление подробных ТЗ для профессионалов, которые будут задействованы в проектировании по всем аспектам;
-выбор проектной организации (частных профессионалов);
-непосредственное проектирование.

"Анализ своих пожеланий (опрос домочадцев) по сезонности эксплуатации участка и предполагаемых строений, типу материалов строений (каркасный, деревянный, каменный, арболитовый и проч.), этажности строений, примерному архитектурному стилю внешнего облика, типу и примерному наполнению сада, направлению (стилю) внутреннего убранства дома и т.д."

На данном этапе очень важно найти консенсус внутри вашего семейства и привести пожелания к общему знаменателю. Обсуждать желательно все и вся. Вплоть до мелочей и, казалось бы, не имеющих отношения к строительству нюансов.
К примеру, я предусматривал в пожеланиях архитектору и конструктору необходимость обустройства пандусов в конструкции крыльца основного дома и хозблока, а также расширенные до необходимых параметров дверные проемы. Это мне требовалось для организации комфортного самочувствия гостей с ограниченными возможностями по передвижению. В рабочем проекте этот момент учтен.
Выбор сезонности дальнейшей эксплуатации строений и сада предполагает очень серьезные различия в последующих за этим выбором конструктивных решениях и решениях по дендроплану (перечню растений). И здесь очень серьезно можно сэкономить. А можно и наоборот – неоправданно увеличить смету. Об этом ранее писалось. Повторяться не буду.
Остальные параметры не требуют комментариев и пояснений. Они очевидны.

"Составление подробных ТЗ для профессионалов, которые будут задействованы в проектировании по всем аспектам"

Нууу, уважаемые коллеги, здесь уж поле непаханое для разгула ваших фантазий и полета самых смелых мыслей. Не ограничивайте себя, творите)
Чем более подробно будет составлено ТЗ, тем на большее единение душ сможете рассчитывать в результате совместного со специалистом творчества.
Да что я вас буду агитировать)
Сами все знаете и понимаете. Люди опытные.

Могу в качестве примера привести свои ТЗ, которые готовил к встречам и разговорам с архитектором СК и ландшафтным дизайнером. В теме Натальи (Claw) на ИВД уже их показывал.
Если есть такая необходимость, готов продублировать здесь.

Заходите. Всегда рад.

Из темы Claw на ИВД:

МЫСЛИ И ПОЖЕЛАНИЯ​
(к первому разговору с дизайнером садов)​
​
Основные исходные данные​:
​
1. Участок будет использоваться для постоянного места жительства.
2. На участке планируется постоянное проживание 2-х человек. Планируется довольно частое посещение сына с женой, внуков.
3. Гости будут приезжать 1 раз в месяц в количестве от 4 до 8 человек. Возможно проживание гостей (2-3 человека) в течение месяца-двух.
4. Пока животных нет. Но при переезде на ПМЖ планируется завести сторожевую собаку.
5. За участком будем ухаживать сами с нечастым (2-3 раза в год) приглашением квалифицированного садовника. Поэтому предпочтительно выбор растений осуществлять из соображений минимально необходимого ухода.

Общие пожелания​:
​
1. Отсутствие «регулярности» в планировке.
2. Интересна концепция разумного минимализма с преобладанием хвойных растений.
3. Адаптированность с местной флорой, т. е. плавный переход в лес "за околицей".
4. Наличие небольшого количества цветников спокойной цветовой гаммы М. б. небольшой розарий.
5. Возможно обустройство подпорных стенок для выделения (подчеркивания) зон.
6. Наличие удобной и функциональной дорожно-тропиночной сети.
7. Резервирование места под детскую площадку с небольшим количеством предметов с возможностью обзора площадки из зоны террасы (кухни-столовой).
8. Наличие «новогодней ели» и небольшой зоны возле нее с возможностью установки переносного мангала и шезлонгов для принятия солнечных ванн в районе террасы.
9. Небольшая лужайка с декоративным газоном перед домом.
10. Согласованность отделки цоколей строений и мощения парковочной площадки и тропиночной сети.
11. Обособленность от соседей (живая изгородь или решения по непрозрачному забору).
12. Отгороженность от поселковой дороги забором и зелеными насаждениями, деревьями.
13. Желателен маленький декоративный огород, носящий символический характер. На нем должны выращиваться съедобные травы к столу и кустики клубники, малины, ежевики, смородины.
14. Комбинированный (декоративный + купальня) водоем небольших размеров в зоне бани с красивыми водными растениями и удобным спуском в купальню.
15. Немного хорошо плодоносящих яблонь и вишен.
16. Наличие небольшой спортивной зоны для настольного тенниса.
17. Резервирование пространства под возможный вольер для сторожевой собаки.

К этому словесному описанию мной дополнительно были приложены фотографии садов, которые нравились на тот момент.
А также подробный фотообзор участка с различных ракурсов.

Хмм... ТЗ на строения не нашел в теме.
Продублирую куски из своих хранилищ)

Прошу не обращать внимание на маленькие несовпадения с уже имеющимся результатом.
ТЗ писались для архитектора СК в самом начале Пути... тогда еще совсем зеленым дилетантом)

ОБЩАЯ КОНЦЕПЦИЯ ПОСТРОЕК

На участке предполагается 3 строения: основной дом, баня-хозблок и навес для двух автомобилей.
Материал стен:
основного дома – клееный брус 180(200)h х 200(215) мм;
бани-хозблока – клееный брус (+ возможно каркас с имитацией) 180h х 150 (160) мм;
навеса для автомобилей – металлический каркас, стойки обложены кирпичем с облицовкой в тон цоколю дома, стропильная система – деревянная (по проекту).

1.Все строения – одноэтажные.
2.Строения должны быть выдержаны в едином стиле, обладать эстетической привлекательностью внешнего облика и функциональностью в эксплуатации.
3.Строения должны быть максимально естественно вписаны в ландшафт.
4.Архитектурные решения должны сочетаться с конструктивными и инженерными решениями, а также учитывать рельеф, геологию и геодезию участка.
5.Примерный внешний облик строений – на сайте строительной компании ХХХ.
6.Предполагаемое количество проживающих: на постоянной основе – 2 взрослых, дополнительно наездами – 2 взрослых+1-2 ребенка.
7.Сезонность проживания: на начальном этапе – летний сезон (выходные дни и отпуск) + зимний сезон (выходные дни и новогодние каникулы); в дальнейшем – постоянно 2 взрослых и наездами 4-5 человек.
8.Отсутствие в конструктиве стен сложных перерубов (углы, отличные от 90 град) и эркеров.
9.Форма пятен застройки – прямоугольная (ближе к квадрату).
10.Площади остекления – в разумных пределах с учетом теплопотерь.
11.Мансардные окна – нежелательно.
12.Форма крыши – возможно вальмовая с холодным чердаком (обслуживаемым).
13.Тип кровельного покрытия – мягкая черепица.

Для примера также частично ТЗ на ОСНОВНОЙ ДОМ:

Общая площадь дома – не более 120-130 м2.
Фундамент – в соответствии с проектом (с учетом геоподосновы).
Материал стен – клееный брус 180(200)h х 200(215) мм.
В конструктиве возможно применение каркасных перегородок с обшивкой имитацией бруса в размер. Кроме того, в «мокрых» и технических помещениях возможно применение технологии «стакан» из материалов, не подверженных усадке (кирпич, пазогребневый блок и т.д.).
Кровля – возможно вальмовая с холодным чердаком, с минимальным количеством ендов. Тип покрытия – мягкая черепица.
Планировка дома должна предполагать возможно минимальную протяженность разводки систем водоснабжения и канализации.
Спальни должны быть разделены другими помещениями.
Высота потолков – не менее 2,8 м от уровня чистого пола.

Перечень помещений:
1.Гостиная.
2.Кухня-столовая.
3.Спальня №1 (хозяйская).
4.Спальня №2 (гостевая).
5.Санузел №1 (основной).
6.Санузел №2 (гостевой).
7.Гардеробная.
8.Кладовая.
9.Котельная.
10.Коридоры и холл.
11.Тамбур входной.
12.Терраса.
13.Крыльцо основного входа.

1.Гостиная

Площадь помещения – порядка 25-30 м2.
Условное (архитектурными и дизайнерскими решениями) деление помещения на 2 зоны: каминную и диванную (телевизионную).
Камин – портального типа с кассетной топкой.
Гостиная отделена от кухни-столовой каминной стенкой (возможно из кирпича) с камином и системой дымохода. Стенка – не обязательно во всю длину межкомнатного проема. Предполагается облицовка стенки искусственным камнем.
В районе примыкания к коридору (холлу) – библиотека (книжные шкафы).
Примерный набор мебели: диванная группа, 2 каминных кресла, кресло для библиотеки.
Стены – без облицовки (кл. брус).
Потолок – возможно увеличение высоты потолка за счет чердачного помещения с оставлением в качестве элемента интерьера открытых балок перекрытия и дополнительным утеплением кровельного «пирога».
Окна – предполагающие достаточный уровень естественного освещения, но не «французские».
Полы – половая доска, паркетная доска, ламинат.
Полы в каминной зоне – керамогранит.
Отопление предполагается – водяной (электрический) теплый пол + радиаторы (при необходимости, подтвержденной инженерными расчетами по отоплению).

2.Кухня-столовая

Площадь помещения – порядка 18-20 м2.
Условное (архитектурными и дизайнерскими решениями) деление помещения на 2 зоны: зону приготовления пищи и столовую зону.
Предусмотреть возможность выхода на террасу.
Зона приготовления пищи оснащена хорошей вентиляцией и расположена ближе к коммуникациям.
В столовой зоне – место для размещения стола на 6 персон (в сложенном виде).
Стены – под облицовку защитным экраном в зоне приготовления пищи и без облицовки (кл. брус) в столовой зоне.
Потолок – оставление в качестве элемента интерьера частично открытых балок перекрытия с нормальным уровнем потолка.
Окна – предполагающие достаточный уровень естественного освещения с балконной дверью на террасу.
Полы: в столовой зоне - половая доска, паркетная доска, ламинат;
           в зоне приготовления пищи – керамогранит.
Отопление предполагается – водяной (электрический) теплый пол + радиаторы (при необходимости, подтвержденной инженерными расчетами по отоплению).

3.Спальня №1

Площадь помещения – порядка 17-18 м2.
Конфигурация – желательно близко к квадрату.
Предусмотреть сопряжение с гардеробной с использованием раздвижных дверей. Платяных шкафов не предусмотрено.
Примерный набор мебели: двуспальная кровать (200 х 220d мм), прикроватные столики (тумбочки), туалетный столик со стулом, кресло.
Стены – без облицовки (кл. брус).
Потолок – нормальный уровень потолка.
Окна – предполагающие достаточный уровень естественного освещения.
Полы: половая доска, паркетная доска, ламинат.
Отопление предполагается – водяной (электрический) теплый пол.

4.Спальня №2

Площадь помещения – порядка 14-15 м2.
Конфигурация – желательно близко к квадрату.
Предусмотреть возможность оборудования небольшого платяного шкафа (можно встроенного).
Примерный набор мебели: двуспальная кровать (160-180 х 200d мм), прикроватные столики (тумбочки), кресло.
Стены – без облицовки (кл. брус).
Потолок – нормальный уровень потолка.
Окна – предполагающие достаточный уровень естественного освещения.
Полы: половая доска, паркетная доска, ламинат.
Отопление предполагается – водяной (электрический) теплый пол.

5.Санузел №1

Площадь помещения – порядка 6-8 м2.
Конфигурация – желательно близко к квадрату. Размещение – максимально близко к спальне №1.
Предусмотреть наличие хорошей вентиляции (возможно принудительной).
Примерный набор с/т изделий: ванная, раковина для умывания, унитаз, стиральная машина.
Стены – «стакан» из материалов, не подверженных усадке, до потолка или на 1,5-1,8 м и далее без облицовки (кл. брус).
Потолок – нормальный уровень потолка (возможно не из дерева).
Окно – небольшое.
Полы: керамогранит.
Отопление предполагается – водяной (электрический) теплый пол.

6.Санузел №2

Площадь помещения – порядка 4-5 м2.
Конфигурация – желательно близко к квадрату. Размещение – максимально к входной зоне.
Предусмотреть наличие хорошей вентиляции (возможно принудительной).
Примерный набор с/т изделий: душ в строительном исполнении, раковина для умывания, унитаз.
Стены – «стакан» из материалов, не подверженных усадке, до потолка или на 1,5-1,8 м и далее без облицовки (кл. брус).
Потолок – нормальный уровень потолка (возможно не из дерева).
Окно – небольшое.
Полы: керамогранит.
Отопление предполагается – водяной (электрический) теплый пол.

7.Гардеробная

Площадь помещения – порядка 5-6 м2.
Конфигурация – желательно близко к квадрату. Размещение – сопряжение со спальней №1 через раздвижные двери.
Предусмотреть наличие систем хранения одежды и постельного белья.
Стены – без облицовки (кл. брус), возможно каркас.
Потолок – нормальный уровень потолка (возможно не из дерева).
Окно – нет.
Полы: половая доска, паркетная доска, ламинат.

8.Кладовая

Площадь помещения – порядка 3-4 м2.
Конфигурация – желательно близко к квадрату. Размещение – в зоне кухни-столовой или в зоне холла.
Предусмотреть хранение уборочного инвентаря, моющих средств и т.д.
Стены – без облицовки (кл. брус), возможно каркас.
Потолок – нормальный уровень потолка (возможно не из дерева).
Окно – нет.
Полы: половая доска, паркетная доска, ламинат.

9.Котельная

Площадь помещения – порядка 6-7 м2.
Конфигурация – желательно близко к квадрату. Размещение – в районе входа (крыльца).
Дверь на улицу (крыльцо) и дверь в тамбур (коридор). Обе должны открываться наружу.
Стены – возможно кирпичный «стакан» или другое решение в соответствии со СНиП.
Потолок – нормальный уровень потолка (возможно не из дерева).
Окно – размеры в соответствии со СНиП для котельных.
Полы: плитка или керамогранит. Наличие ревизионного люка в подпол.

10.Коридоры и холл

Площадь помещений – в зависимости от проекта.
Цель - функциональное объединение помещений. Ширина – удобная для перемещения. Во входной зоне предусмотреть системы хранения верхней одежды и обуви.
Стены – без облицовки (кл. брус).
Потолок – нормальный уровень потолка (возможно не из дерева).
Полы: керамогранит.
Предусмотреть ревизионный люк с раздвижной лестницей на чердак.

11.Тамбур входной

Площадь помещения – порядка 3-4 м2.
Конфигурация – желательно близко к квадрату. Размещение – в районе входа (крыльца).
Дверь на улицу (крыльцо) должна открываться наружу, вторая дверь – внутрь дома.
Основная функция – препятствие проникновению холодного воздуха в дом.
Потолок – нормальный уровень потолка (возможно не из дерева).
Полы: плитка или керамогранит.

12.Терраса

Площадь – порядка 14-16 м2.
Конфигурация – желательно близко к квадрату встроенная в периметр дома или вынесенная за его пределы (возможно частично). Предусмотреть выход из кухни-столовой и с участка.
Предусмотреть возможность размещения стола и стульев из расчета на 6-8 персон.
Полы: террасная доска или другие не подверженные атмосферным влияниям материалы.

13.Крыльцо основного входа

Площадь – в соответствии с проектом.
Конфигурация – желательно близко к квадрату встроенная в периметр дома или вынесенная за его пределы (возможно частично). Предусмотреть раздельные входы в тамбур и в котельную. Открывание дверей – наружу.
Полы: террасная доска или другие не подверженные атмосферным влияниям материалы.

С выдержками из ТЗ на проектирование дизайна интерьеров я уже знакомил на другом ресурсе.
Полностью его приводить не хочу. Много интимной информации.

А жаль)

Спасибо на добром слове, Лаура)

Стихи уважаемого коллеги с другого ресурса (ник ПоэтСамоучка).
Прошу отнестись с долей здоровой иронии))

Здесь был памятник... нерукотворный)
Застеснялся и убрал.

)))

Отредактировано KKI (2014-10-10 16:42:30)